刚看了准备取消预售制的新闻，再加上前几天关于公摊面积的讨论，有点乱是吧？那我通俗点讲。房地产97年市场化改革的模板计划是二选一，一个是学新加坡，政府出钱让老百姓有房子住；另一个是学香港，让老百姓出钱，政府有钱赚。最终香港模式胜出，严控土地供应，人为打破供需平衡，导致土地供不应求，推升价格。改革之初，地产商也没钱呀，看看香港怎么做？卖楼花，就是房子还没盖就开始卖，百姓花钱只是买个坑。这是产业发展初期政府扶持地产商的政策。对当时一穷二白的地产商来说，预售相当于空手套白狼：拿卖一层的钱盖第二层，再拿卖第二层的钱盖第三层。但是风险也有，李安的《饮食男女》中吴倩莲扮演的二姐就因为买了个坑，结果房子没盖地产商就拿钱跑了，逼的她只能再回父亲家住。经过20年的市场化发展，房地产企业动辄千亿的市值，可以说是富得流油。现在取消预售制对房地产商有多大影响？几乎没有，第一，因为有钱，第二，财务报表上百分之八九十的资产负债率说明，资金周转主要还是靠银行。销售贡献的是现金流，现金流是谈判的资本，但企业不倚靠现金流活着。昨天去了翡翠书院，那是万科房产为业主提供的福利，万科的这个新盘只租不售，因为卖方预判房价见顶，百姓是买涨不买跌的。90平的两室租期70年，每10年付款一次，每次大约130万，相当于每年10万。说是租，其实是分期付款，结清款项，拿到产权。也正是因为分期，70年之后的100元和现在的100元价值是不一样的，之间有一个折现问题，其实就是资金的时间价值。按5%折现率，房价大约相当于6万左右。销售模式的改变说明市场价格正在顶部徘徊。15年股市崩盘的时候，存款保险制度开始实施，意味着银行可以破产，个人存款损失政府不再兜底。尽管目前还没银行破产，但政府的锅摔得很及时。银行为什么可能破产呢？07年金融危机 通常叫次贷危机，往简单了说就是百姓从银行贷款买房，房价下跌，美国人民还房贷需要60万美元，但房子却只值30万美元，那还还什么房贷呀，贷款不还了，房子也不要了。银行的钱都变成房子了，只好破产了。日本80年代房地产泡沫破裂，随后经历了失落的20年，中国的房地产泡沫比日本还要大。经济规律是不可逆的，这也是调控政策年年初，房价年年涨的原因。政府无形的手终究掰不过市场的腕子。遏制房价的三大杀手：预售制、公摊面积、房地产税。预售制和公摊面积限制地产商，房地产税限制消费。这也是国家第一次可能放弃行政限价，改为制度限价。巨大的转折都伴随一个标志性事件的发生，就像萨拉热窝街头的一声枪响，它是一个引信，点燃的不是炸药包，而是人民的心理预期，好比皮格马利翁效应：当人们相信村里有大事要发生，那村里就会发生大事。调控了那么多年房价，只有预售、公摊和房地产税开始松动，才算真的开始。
